Bản tin Tháng 12/2023
Ngày 26/01/2024
Một số quy định mới đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025
Ngày 27/11/2023, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 2023 (“Luật Nhà ở 2023”) có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 và thay thế Luật Nhà ở 2014. Theo đó, một số điểm mới nổi bật của Luật Nhà ở 2023 như sau:
Thứ nhất, siết chặt hơn các điều kiện xây dựng chung cư mini (nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê) của cá nhân, bao gồm:
- Đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án; có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án; có năng lực, kinh nghiệm phù hợp để thực hiện dự án…);
- Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở (như thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt dự án, đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy…).
Thứ hai, người mua căn hộ chung cư mini tại mục thứ nhất sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thứ ba, không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, nhà chung cư phải được phá dỡ, xây dựng lại theo quy định, trường hợp đó quyền lợi của các chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư vẫn được bảo đảm bằng các hình thức như bồi thường, tái định cư theo quy định;
Thứ tư, bổ sung 02 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập;
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Thứ năm, bổ sung một số ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn:
- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
- Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai;
Thứ sáu, bổ sung các quy định về xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp: quy định quy hoạch, bố trí quỹ đất; loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp;… Một số nội dung đáng lưu ý:
- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp được hưởng các ưu đãi như: (i) miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; (ii) ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật về thuế; (iii) được vay vốn với lãi suất ưu đãi; (iv) chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được tính vào chi phí đầu tư hạ tầng khu công nghiệp; (v) chi phí đầu tư xây dựng nhà lưu trú được tính là khoản chi được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân của mình thuê lại thì chi phí thuê nhà được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Một số điểm mới nổi bật của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025
Ngày 28/11/2023, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (“Luật Kinh doanh bất động sản 2023”), thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một số điểm mới nổi bật như sau:
Thứ nhất, bổ sung thêm 02 loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, gồm:
- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Dự án bất động sản.
Thứ hai, bổ sung các điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gồm:
- Doanh nghiệp không trong thời gian bị cấm, bị tạm ngưng, bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư hoặc trong trường hợp doanh nghiệp đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ trên từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Thứ ba, đặt ra nguyên tắc chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ tư, bổ sung điều kiện để nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua;
- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
Thứ năm, thay đổi chế độ thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: chủ đầu tư chỉ được thu tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Thứ sáu, siết chặt điều kiện phân lô bán nền: chủ đầu tư không được phân lô bán nền đối với đất thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; đất thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được phân lô bán nền.
Thứ bảy, bổ sung điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, gồm:
- Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thì phải thực hiện giải chấp;
- Dự án phải còn trong thời hạn thực hiện;
- Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
Thứ tám, sửa đổi điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không được hành nghề độc lập mà phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Giảm thuế giá trị gia tăng xuống 8% từ 01/01/2024 đến hết 30/6/2024
Ngày 28/12/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 94/2023/NĐ-CP (“Nghị định 94”) quy định chính sách giảm thuế giá trị gia tăng (“GTGT”) theo Nghị quyết số 110/2023/QH15 ngày 29/11/2023 của Quốc hội. Theo đó:
- Đối tượng được giảm thuế GTGT: Các nhóm hàng hóa, dịch vụ đang áp dụng mức thuế suất 10%, trừ nhóm hàng hóa, dịch vụ quy định tại Phụ lục I, II, III ban hành kèm theo Nghị định 94 bao gồm:
· Viễn thông, hoạt động tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, kim loại và sản phẩm từ kim loại đúc sẵn, sản phẩm khai khoáng (không kể khai thác than), than cốc, dầu mỏ tinh chế, sản phẩm hóa chất (Phụ lục I);
· Sản phẩm hàng hóa và dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (Phụ lục II);
· Công nghệ thông tin theo pháp luật về công nghệ thông tin (Phụ lục III).
- Mức giảm thuế GTGT:
· Nếu tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thì được áp dụng mức thuế suất thuế GTGT 8% đối với hàng hóa, dịch vụ được giảm thuế nêu trên;
· Nếu tính thuế GTGT theo phương pháp tỷ lệ % trên doanh thu thì được giảm 20% mức tỷ lệ % để tính thuế GTGT khi thực hiện xuất hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ được giảm thuế nêu trên.
Quy định chi tiết thủ tục xác định dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên
Ngày 19/12/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 29/2023/QĐ-TTg (“Quyết định 29”) quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục xác định dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên.
Căn cứ vào khoản 4 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư, đối với các dự án đầu tư sắp hết hạn mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét và quyết định gia hạn thời hạn hoạt động. Tuy nhiên, đối với các dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên thì không được điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động theo quy định này (khoản 10 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP).
Theo đó, đối với các dự án đầu tư sắp hết hạn mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện thì nhà đầu tư trước tiên cần tiến hành thủ tục xác định dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên để xác định dự án có thuộc trường hợp được xem xét điều chỉnh, gia hạn thời hạn hoạt động hay không.
Để tạo cơ chế thuận lợi cho nhà đầu tư, vấn đề này đã được hướng dẫn cụ thể tại Quyết định 29 với những nội dung sau:
- Hồ sơ, trình tự, thủ tục xác định dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên (Điều 4 Quyết định 29);
- Hoạt động giám định máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ trong dự án đầu tư (Điều 5, 6, 7 Quyết định 29).
--------------------
Bản tin này chỉ cung cấp thông tin chung về các vấn đề liên quan và không phải là ý kiến tư vấn chính thức của chúng tôi. Nếu quý công ty cần thêm thông tin cụ thể về vấn đề này hoặc hỗ trợ chuyên môn của chúng tôi cho các trường hợp cụ thể của doanh nghiệp, vui lòng liên hệ với chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.